Perbankan dan kewangan Islam di Malaysia berperanan memenuhi keperluan
pengguna yang ingin urus niaga kewangan mereka bebas daripada riba, atau
faedah. Justeru, institusi kewangan Islam di negara ini telah
memperkenalkan beberapa kaedah pembiayaan pemilikan rumah yang mematuhi
Syariah. Antara kaedah yang dominan ialah al-bay’ bithaman ajil (BBA)
dan kontrak perkongsian musyarakah mutanaqisah (MM).
Kaedah BBA
atau jualan dengan bayaran tertunda adalah popular di negara seperti
Malaysia, Indonesia dan Brunei. Sementara kaedah MM atau perkongsian
berkurangan lazimnya diamalkan di Timur Tengah, Amerika Syarikat,
Kanada, England dan Australia. Pakar Syariah di Timur Tengah umumnya
menolak kontrak perkongsian BBA.
Di Malaysia, di mana BBA
diamalkan, suara-suara tidak puas hati mula kedenganaran daripada para
pelanggan. BBA dikritik sebagai instrumen urus niaga yang ‘tidak adil’
berbanding sistem gadai janji konvensional.
Sebagai contoh,
dalam pembelian rumah, aspek harga jualannya dikatakan tidak
melambangkan harga pasaran sebenar ekoran tambahan harga tokokan yang
besar bagi pembayaran tertunda. Selain itu, bagi bayaran penebusan awal,
bakinya selalunya lebih tinggi, malah pada bila-bila masa sekalipun,
sehinggalah bayaran penyelesaian dibuat. Ini boleh dilihat seperti di
bawah:
Sebagai contoh, seorang pelanggan membeli sebuah rumah
pada harga RM200,000. Dia membuat bayaran muka sebanyak 10 peratus, atau
RM20,000. Bakinya RM180,000 dibiayai menerusi BBA. Andaikan Kadar
Keuntungan Tahunan (APR) yang dicaj oleh bank ialah sebanyak 10 peratus
setahun dan tempoh pembiayaan adalah 20 tahun. Di bawah BBA, bank akan
membeli rumah berkenaan, kemudian menjualnya kepada pelanggan dengan
keuntungan tertentu, dengan bakinya dibayar secara tertunda selama 20
tahun.
Ansuran bulanan bagi pembiayaan di atas ialah sebanyak
RM1,737.04 (dikira berdasarkan formula standard bagi nilai kini anuiti),
dan dibayar selama 240 bulan. Jumlah semua pembayaran adalah sebanyak
RM416,889.35. Perbezaan antara jumlah ini dengan angka pembiayaan asal
ialah sebanyak RM236,889.35. Amaun ini ialah jumlah keuntungan yang
diperolehi oleh bank. Di bawah kaedah gadai janji konvensional, ia
mewakili jumlah faedah yang dibayar bagi pinjaman selama 20 tahun.
Keuntungan RM236,889.35 itu diraih terlebih dahulu menurut kaedah BBA,
sementara di bawah kaedah konvensional, faedah tidak akan dikira matang
sehingga tempoh matangnya tiba.
Satu perbezaan penting antara
BBA dengan kaedah gadai janji konvensional ialah baki pembiayaan yang
masih tinggal sebelum kontrak tersebut luput. Baki BBA selepas 10 tahun
(iaitu selepas 120 ansuran) misalnya, ialah jumlah baki 120 ansuran,
iaitu sebanyak RM208,444.80. Di bawah kaedah konvensional, bakinya ialah
nilai kini ansuran tersebut, iaitu sebanyak RM131,443.76 (bank tidak
mengenakan faedah ke atas baki 10 tahun itu).
Dalam kes BBA,
bank mungkin memberi rebat tertentu bagi penebusan awal. Namun begitu,
amaunnya ditentukan mengikut budi bicara bank semata-mata kerana Syariah
melarang rebat disebut sebagai sebahagian daripada kontrak. Perhatikan
bahawa walaupun setelah 10 tahun membayar ansuran, baki di bawah kaedah
BBA masih mengatasi amaun pembiayaan asal sebanyak RM180,000.
Kelemahan BBA ini tidak dapat dielakkan, memandangkan persekitaran
kewangan di mana ia beroperasi. Dua sistem kewangan yang berbeza yang
wujud bersama akan bertumpu ekoran aktiviti arbitraj antara
kedua-duanya. Perbankan Islam secara beransur-ansur bertumpu dengan
sistem konvensional sedia ada. Ia bertumpu daripada prinsip ‘perkongsian
keuntungannya’ yang asal kepada kaedah pembiayaan berkadar-tetap,
seperti kaedah murabaha (tokok kos) dan ijarah (pajakan).
Peralihan ini mewujudkan peluang arbitraj yang luas antara pasaran
berkadar-tetap Islam dengan kadar-terapung pasaran konvensional,
terutamanya melalui swap kadar faedah. Oleh itu, tidaklah memeranjatkan
sekiranya pemain pasaran dan juga pakar Syariah kini mula bercakap
mengenai swap kadar faedah, pinjaman salingan dsb., yang merupakan
instrumen inovatif bagi mengarbitraj perbezaan antara dua sistem
perbankan itu.
Kaedah BBA yang berkadar-tetap ini juga
mencetuskan masalah pengurusan risiko-kecairan kepada perbankan Islam di
mana kadar keuntungannya kekal konstan sepanjang tempoh pembiayaan
sedangkan sumber dananya umumnya bersifat jangka pendek. Masalah ini
jelas kelihatan semasa krisis kewangan 1997-98 apabila bank-bank Islam
gagal bertindak balas terhadap kenaikan kadar faedah yang tinggi ketika
itu.
Kini, kewangan Islam mula bertumpu kepada pasaran
berkadar-terapung. Bank Negara telah membenarkan BBA yang
berkadar-terapung dengan pelanggan perlu membayar ansuran bulanan yang
lebih tinggi, tetapi pada saat yang sama menerima rebat yang bergantung
kepada kadar faedah lazim. Keperluan membayar ansuran bulanan yang lebih
tinggi sebelum menerima rebat boleh menyebabkan masalah aliran tunai
dan terbukti membebankan. Dalam pada itu, bertumpunya dua sistem
perbankan ini turut menimbulkan masalah-masalah lain. Pelanggan yang
tidak berpuas hati misalnya, akan menuduh perbankan Islam sebagai tidak
Islamik dan tidak ada bezanya dengan perbankan konvensional.
Lakuna dalam BBA ini mungkin boleh diatasi oleh bentuk kontrak
perkongsian yang lain, iaitu musyarakah mutanaqisah (MM). Kaedah MM atau
kaedah perkongsian berkurangan kini dikemukakan sebagai alternatif
kepada BBA.
Terdapat dua bahagian dalam kontrak ini. Pertama,
pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep
syirkah al-milk (pemilikan bersama). Pelanggan misalnya, membayar 10
peratus sebagai saham pendahuluan untuk memiliki-bersama rumah
berkenaan, sementara bank membayar bakinya. Pelanggan kemudiannya
membayar secara beransur-ansur untuk menebus saham pembiaya sebanyak 90
peratus itu pada kadar dan tempoh yang dipersetujui sehingga rumah itu
dimiliki sepenuhnya oleh beliau.
Kedua, bank memajak sahamnya
ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep
ijarah (pajakan). Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara
pelanggan dengan bank menurut nisbah pemegangan saham masing-masing,
pada masa berkenaan itu, yang sentiasa berubah apabila pelanggan
terus-menerus menebus saham pembiaya. Justeru, nisbah saham pelanggan
akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa sehinggalah ia
dimiliki sepenuhnya. Oleh sebab itu, kaedah MM ini adalah sesuai bagi
pembiayaan aset seperti rumah atau peralatan yang boleh dipajakkan.
Kaedah MM ini boleh dijelaskan seperti berikut:
Kita lihat
kembali contoh pembiayaan rumah di atas. Pelanggan membayar 10 peratus
daripada harga, iaitu RM20,000, sementara pembiaya membiayai bakinya
sebanyak RM180,000. Di bawah BBA dan kaedah urus niaga konvensional,
pelanggan akan membayar RM1,737.04 sebulan kepada pembiaya. Andaikan
sewaannya ialah RM1,000 sebulan (dengan nisbah Sewa Tahunan/Harga
sebanyak 6 peratus), maka jadual ‘pelunasan’ bagi MM boleh dilihat dalam
Jadual 1 di bawah, dengan bayaran bulanan sebanyak RM1289.58 sahaja.
Pelanggan jimat RM447.46 sebulan. Tambahan RM289.58 kepada sewa bulanan
RM1000 adalah diperlukan bagi membolehkan pelanggan menebus saham
pembiaya dalam tempoh 20 tahun.
Jadi, di bawah MM, walaupun
pelanggan hanya membayar RM1289.58 sebulan, dia masih dapat memiliki
rumah tersebut dalam tempoh 20 tahun. Sekiranya dia memilih untuk
membayar ansuran bulanan sebanyak RM1737.04, maka dia akan memilikinya
dalam tempoh 12 tahun 3 bulan, sekali gus menyelamatkan bayaran bulanan
selama 8 tahun.
Walaupun kaedah-kaedah gadai janji
konvensional, BBA dan MM adalah berbeza dari segi konsepnya, namun
terbitan matematik bagi MM menunjukkan bahawa formulanya masih sama
dengan gadai janji konvensional dan BBA. Unsur yang berbeza hanyalah
penggantian kadar faedah dengan kadar sewaan. (Kolum berlorek dalam
Jadual 1 adalah masing-masing sama dengan bahagian pembayaran, kadar
faedah dan baki pinjaman seperti gadai janji konvensional).*
Kadar pulangan di bawah MM adalah ditentukan oleh kadar sewa
semata-mata, iaitu dalam kes ini, 0.5% sebulan (dan APR sebanyak 6%).
Pulangan kepada pembiaya ini tidak ditentukan oleh, sama ada modal
pendahuluan yang disediakan olehnya maupun oleh tempoh kontrak. Justeru,
pembiaya di bawah kaedah MM ini mungkin akan hanya berminat membiayai
rumah yang tinggi nilai sewaannya, sedangkan pelanggan pula mahu sewa
yang rendah.
Bagi kes penebusan awal, baki di bawah pinjaman
konvensional dan MM adalah sama (bagi APR yang sama), sementara baki di
bawah BBA akan kekal lebih tinggi. Malah pengiraan MM adalah serupa
dengan angka-angka di bawah gadai janji konvensional, dengan perbezaan
hanya pada struktur pemilikannya. Ini kerana kaedah gadai janii
konvensional dan MM menuruti jadual baki berkurangan. Oleh sebab itu,
baki di bawah kaedah konvensional dan MM tidak pernah melebihi sumbangan
asal pembiaya. Akan tetapi di bawah BBA, ia adalah sebaliknya.
Jadual 1
Jadual Pembayaran bagi Kontrak Musyarakah Mutanaqisah
Bahagian Sewaan
Bulan Sewa Bulanan
(RM) Penebusan Bulanan
(RM) Jumlah Bayaran
(RM) Nisbah Pemilikan Pelanggan Pelanggan Pembiaya Ekuiti Pelanggan (RM) Ekuiti Pembiaya (RM) Aliran Tunai Pembiaya
(RM)
A B C=A+B D E F G H
0 0.10000 20,000.00 180,000 (180,000)
1 1,000 289.58 1,289.58 0.10195 100.00 900.00 20,389.59 179,610.4 1,289.58
2 1,000 289.58 1,289.58 0.10391 101.95 898.05 20,781.11 179,218.9 1,289.58
3 1,000 289.58 1,289.58 0.10587 103.91 896.09 21,174.59 178,825.4 1,289.58
4 1,000 289.58 1,289.58 0.10785 105.87 894.13 21,570.05 178,430.0 1,289.58
5 1,000 289.58 1,289.58 0.10984 107.85 892.15 21,967.48 178,032.5 1,289.58
6 1,000 289.58 1,289.58 0.11183 109.84 890.16 22,366.89 177,633.1 1,289.58
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
240 1,000 289.58 1,289.58 1.00000 993.59 6.41 200,000 0 1,289.58
Jumlah = RM309,499.20 IRR= 6%
Berdasarkan hujah di atas, adalah jelas kaedah MM tidak begitu menarik
kepada bank berbanding kontrak BBA. Justeru, MM adalah sesuai untuk
diamalkan oleh, misalnya, koperasi perumahan yang modalnya disediakan
oleh ahli untuk manfaat diri mereka sendiri. Selain menyediakan rumah
yang lebih murah untuk ahli koperasi, MM juga menawarkan peluang untuk
melabur dalam harta tanah kepada mereka.
Walau bagaimanapun,
jika harga rumah dinilai-semula secara berkala, seperti cadangan
penasihat Syariah Bank Negara, Dr Mohd Ali Hj Baharum, maka laba modal
akan terus meningkatkan pulangan kepada pembiaya, sekali gus menjadikan
kaedah MM sekurang-kurangnya sama menarik dengan kaedah konvensional
atau BBA.
Sesungguhnya konsep MM ini telah diguna pakai oleh
sebilangan penyedia khidmat kewangan Islam di serata dunia. Model yang
berjaya termasuklah Islamic Housing Cooperative (Kanada), Ansar
Cooperative House (Kanada), Ansar Housing Limited (England), Arab
Banking Corporation dan Lloyds TSB (England), LARIBA Finance House
(California), Guidance Financial Group (Virginia) dan skim ‘Rumah Mudah’
Bank Meezan (Pakistan). Dalam hal ini, langkah proaktif Maybank untuk
mempertimbangkan pengenalan MM harus dipuji.
Walaupun begitu,
MM tidaklah bebas sepenuhnya daripada masalah operasi. Sebagai contoh,
menjejaki nilai sewaan mungkin rumit, terutama sekali bagi lokasi yang
pelbagai. Mengikut peredaran masa, nilai sewaan biasanya akan meningkat,
namun tidaklah mudah untuk meyakinkan pelanggan bahawa dia kini harus
membayar sewaan yang lebih tinggi.
Oleh itu, sesetengah pihak
mencadangkan penggunaan kadar faedah pasaran seperti KLIBOR, BLR, LIBOR
dan sebagainya sebagai penanda aras bagi sewa. Akan tetapi, dengan
formula matematik yang sama, ini akan menjadikan MM serupa dengan
pembiayaan konvensional berkadar-terapung (dengan perbezaan hanya pada
struktur pemilikan).
Oleh sebab banyak kajian harta tanah
menunjukkan bahawa harga harta merupakan angkubah penting dalam
menentukan sewa, maka kami mencadangkan suatu bentuk indeks harta tanah
digunakan sebagai penanda aras, seperti Indeks Harga Rumah dalam kes
Malaysia (yang dikeluarkan oleh Jabatan Perkhidmatan Penilaian dan Harta
Tanah, Kementerian Kewangan, Malaysia. Lihat: www.jpph.gov.my).
Justeru, berbeza daripada kadar faedah, indeks harga rumah akan
dikaitkan secara langsung dengan usufruk aset tersebut (dengan nilai
indeks yang berbeza menurut lokaliti).
Pelaksanaan MM mungkin
juga memerlukan pindaan terhadap peraturan percukaian bagi membolehkan
hanya caj sewa yang menyumbang kepada keuntungan dikira sebagai
pendapatan bank. Dengan perkataan lain, caj sewa yang menyumbang kepada
ekuiti pelanggan tidak boleh dikenakan cukai.
Terbitan matematik dan lembaran hamparan Microsoft Excel yang menghasilkan jadual bagi MM (serupa dengan Jadual 1) boleh diperolehi daripada pengarang di alamat emel: akameel@iiu.edu.my.
Oleh : Dr Ahamed Kameel Mydin Meera - October 14, 2008.
Dr Ahamed Kameel Mydin Meera adalah Dekan, Pusat Kajian Lepasan Ijazah, Universiti Islam Antarabangsa, Malaysia.Credit to : http://al-fikrah.net/index.php?option=com_content&view=article&id=175:pembiayaan-pembelian-rumah-secara-islam-alternatif&catid=46:ekonomi&Itemid=176
No comments:
Post a Comment